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■ 無殼蝸牛又上街頭…！
1. 打擊都會精華地區圈地、養地套利行為 |
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• 購地後二年內轉手交易或不開發者，取消該用地適用法定容積以外所有獎勵 ( 如都更、停獎、容積移轉等 ) 之資格。
• 全面清查都會區公有 ( 含國有、地方政府、國營事業、公股銀行等 ) 非公用之土地與房舍，確立永不出售政策。
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| 2. 壓制房產投資、投機過熱現象 |
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• 對特定地區、特定產品、特定對象，儘速落實選擇信用管制措施，提高投資客成本與風險。
• 地政機關應調查統計短期買賣住宅頻繁之投機客與地區資訊，送交財政部加強查緝逃漏稅。
• 對房產(房屋與土地)短期買賣交易獲利行為，儘速修法以交易現值課徵土地增值稅。
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| 3. 擴大弱勢族群補貼與住宅投資 |
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• 積極介入租屋市場，健全相關租屋法令與資訊，導正「住宅自有」迷思，將房貸補貼轉為擴大對無自有住宅的青年(學生)、低收入者、弱勢族群提供租金補貼。
• 放棄興建平宅出售不當政策，全面推動只租不售的社會住宅方案，並優先運用公有土地、房舍資源，讓各地區合宜分佈，而非全數發配邊疆，進而逐步達成占住宅總量5％(弱勢家庭比例)的最基本存量，提供於住宅(含出租)市場難以獲得服務之對象。
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| 3. 擴大弱勢族群補貼與住宅投資 |
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• 積極介入租屋市場，健全相關租屋法令與資訊，導正「住宅自有」迷思，將房貸補貼轉為擴大對無自有住宅的青年(學生)、低收入者、弱勢族群提供租金補貼。
• 放棄興建平宅出售不當政策，全面推動只租不售的社會住宅方案，並優先運用公有土地、房舍資源，讓各地區合宜分佈，而非全數發配邊疆，進而逐步達成占住宅總量5％(弱勢家庭比例)的最基本存量，提供於住宅(含出租)市場難以獲得服務之對象。
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| 4. 住宅政策機構與立法 |
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• 要求中央與地方政府應盡速成立更高層級住宅專責機關，全盤規劃與推動住宅事務。
• 儘速推動擱置於行政院多年之「住宅法」立法，提昇國民居住環境品質、建立公開透明之住宅資訊、維護國民平等之住宅權利等目標。
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■ 在風聲鶴唳的當下…台北俗又發瘋了…
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3/17，天母1,715坪的聖道兒童之家標售，70.28億標出，土地409.8萬/坪，容積價格182萬/坪
將興建30樓豪宅…華固股票連漲兩天…
這一回，大家不敢哇的太大聲…因為，好像政府在打房！難不成擺明了在跟政府對作？
＊ 媒體是以容積價格計算，會讓消費者產生誤會！實際容積5.4倍，75.8萬/坪，銀貸80%、自
備款20%→14億
＊ 營建股，誤會很大！上市公司的本益比，一個停板是7%，它如果自有資金20%，公司只要三
天停板就回來了，它買土地的錢，只要照足額的錢，做三次停板，它有土地、貸款、自備款 20%、銀行80%，誰在幫她們賺錢？是消費者啊！
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■ 股市旺，房市一定旺，股市淡，房市就更旺！？
年前股市重挫，豈知道裡頭有多少人是賣了股票跑去訂房子？
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【央行的五管】
1.持續收縮資金
2.要求銀行強化房貸風險管理
3.貨幣政策留意資產價格變化
4.函請銀行公會提醒借款戶，注意利率風險
5.銀行對投資客貸款，應加強風險控管
【金管會的三管】
1.不動產交易公開化
2.容積率規定
3.仲介業的制度改革
【央行的三不】
1.不升息
2.信用管制將採選擇性，不會全面實施
3.不影響一般自住戶的貸款
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■ 就是要打投資客
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政策-【兩棟存貨性房產】
說！誰是投資客…快點舉手！自首…有罪！
→ 縮額度、升利率！
對策-【有人頭，就有搞頭！】
真正的投資客
→ 誰會用自己的名字炒作？
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■ 最核心的問題
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價格、資訊，永遠不透明！
中國大陸都可以作到「全面公開」！台灣卻作不到？
但是「既得利益者」打死都不願配合立法！媒體一寫什麼案子成交價一坪100多萬，大老闆買個幾億，報紙電視就挖挖哇，政府不從價格與市場交易秩序上努力，任由市場間人云亦云的「馬路消息」來傳播…
＊ 說句大白話，以「實際交易價格」為本。
＊ 短期內獲利部份視為資本利得，併入所得稅。
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■ 錢到底從哪來？
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1.台灣人很有錢：超額儲蓄約5.2兆(近五年)
→ 光是2009年，台灣人就存了1.5兆
2.台灣人愛存錢：儲蓄率29.3%
3.遺產稅、贈與稅調降…
→ 600,000,000,000NT回台(非正式統計)
4.台商資金回流
→ 台商在大陸總資產約25-30兆NT(約等於台北股市總市值)
→ 中國調高基本工資>經營成本提高
→ 空中賺到的錢，要穩定的Park…
5.外資→兩岸和平紅利
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■ 歡迎光臨，全世界最健康的房地產市場！
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超額供給0.57%，連1%都不到！這就是供需平衡
全世界、全亞洲有哪個國家像台灣房市如此健康？
還有64%的縣市是供不應求，台灣房地產市場的未來依然亮麗！
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| ■ 歡迎光臨，全世界最健康的房地產市場！ |
-以100坪豪宅為例 |
城市 |
人均GDP(美元/台幣) |
最貴豪宅房價(萬／坪) |
房價／人均GDP比 |
台北 |
48,400/154.8萬 |
193(帝寶) |
124.7 |
東京 |
65,453/209.4萬 |
300 |
143.3 |
新加坡 |
36,570/117萬 |
280 |
239.3 |
香港 |
32,362/103.5萬 |
252(天匯) |
243.5 |
首爾 |
24,500/78.4萬 |
250 |
318.8 |
北京 |
10,000/32萬 |
150 |
468.8 |
上海 |
12,500/40萬 |
250 |
625.0 |
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| ＊ 台中市人均GDP為39,300美元、高雄市人均GDP為37,200美元 |
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■ 到底可不可以買房子？
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【自住】
進場之前，先想出場
→ 打算住多久？打算何時賣？
10-15年之後，這間房子還有沒有人要？
孩子會畢業、事業有起落、感情有濃淡…
→ 人生無常！讓未來的能力，去解決未來的問題！
【投資】
短期>賺房價…菜鳥勿碰！
中長期>出租收益…包租婆最夯？
→ 買不如租？租不如買？
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■ 到底要買哪裡好？
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地段．地段．地段→買不起．買不起．買不起
沒有「最好」的地段！只有「相對適合」的地段！
破解妳(你)的既定觀念！
跟著捷運買房子不會錯？a以後房子沒捷運，就沒賣點！
明星學區一定不會錯？a當7分就可以唸大學之後…
亞洲無敵海景純豪宅大戶？a每年低溫特報開始的地方…
環境清幽>交通不便…
純氧社區>杳無人煙…
好地段買爛房子？爛地段買好房子？
＊好地段的價值，是由市場與環境支撐！
＊爛地段的價格，要靠時間給機會！ |
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■ 到底還會不會跌(漲)？
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跌了，會不會馬上買？還想等…
漲了，會不會馬上賣？捨不得…
這是場什麼樣的輪迴？
股市漲！一片叫好！房市漲？噓聲不斷…
房地產不是股票，不可能要求它三個月就給你一個交代！ |
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■ 到底要準備多少錢？
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屋主與屋奴，只差一條線！
【1/4法則】
1/4生活消費、1/4理財、1/4房貸、1/4子女教育。
a1000萬總價，貸款7成(700萬)，2%利率、20年本息攤還
平均每月還款35,413元，家庭總收入1/4>>每月14.16萬>>年收入169萬
購屋就像買PIZZA，不是切多少片的問題，重點是PIZZA的大小。 |
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■ 該怎麼殺價？
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談了三個月才肯打八折的房子，比較實在？
開口一砍五折居然OK的房子，你卻不敢買？…
不管您拿的大關刀還是小扁鑽！出鞘之前…
不要只在意「現在能殺多少」
更要評估「未來還能漲多少」
最重要是「銀行願意貸多少」 |
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| ■ 預售好還是成屋好？ |
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優 點 |
缺 點 |
成屋 |
眼見為憑
價格較低．公設較低
受景氣波動較小 |
室內空間固定>裝潢費高
規劃與設備較舊
門檻較高、付款較重
投資獲利空間小
合購較難 |
預售屋 |
室內空間靈活>裝潢費低
規劃與設備較新
門檻較低、付款較輕鬆
投資獲利空間大
便於合購 |
建商財務與施工品質風險
價格較高．公設較高
受景氣波動較大 |
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■ 怎麼看品質？
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業績、信譽、品質…全都是「虛詞」！從過去的市場裡找答案！
【10大看屋細節】
風、火、水、電、光、天、地、牆、柱、窗。 |
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■ 裝潢怎麼搞？
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【預算至上】
建立預算與成本的觀念
裝潢預算：總價10%±3%
800萬總價>>>80萬±24萬>>>住10-15年
一定要有折舊的概念！
房屋總價? 不含裝潢
百萬裝潢？太棒了！先砍一百萬！ |
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■ 換屋怎麼辦？
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時機>>出手要快狠準！不談感情，它就是筆生意！
策略>>「水下一公分」最好！讓後手還有點期待！
技術>>說點故事最好，這是一門行銷學！
房子≠家，要對家人有感情，別跟房子談戀愛！
10-15年換一次屋，是道德的！別到「非換不可」時才換！
千萬不要賺了房價，而賠了生活品質！ |
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■ 說不清的ECFA
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兩岸經濟合作架構協議(ㄟ擱發)
Economic Cooperation Framework Agreement
對台灣GDP、出進口、貿易條件、社會福利均呈現正成長，整體經濟成長率將增加1.65%~1.72%(2009年為-2.7%)
總就業人數將增加25.7-26.3萬人(目前失業率為5.76%，約60萬人)
【六大優點】
取得領先競爭對手國進入中國大陸市場之優勢 → (現在還有誰把台灣當對手？)
吸引外人來台投資，有利台灣經濟結構轉型 → (只想作毛巾，怎麼轉？)
成為外商進入中國大陸市場之優先合作夥伴及門戶 → (阿凸仔早就去了吧？)
有助於產業供應鏈根留台灣 → (台灣還剩哪些核心優勢產業？)
有助於中國大陸台商增加對台採購及產業競爭力 → (混的好的，幹嘛回來？)
加速台灣發展成為產業運籌中心 → (現在才加速？)
＊ ECFA的重點是「關稅協議」，主要影響的是「製造業」，製造業需要的是工業區土地與廠房！
→ 等製造業活絡到一定程度，才會帶動服務業，才會出現商辦需求…現在，八字連一撇都沒有
…會不會想太多！
→ 就算簽了ECFA，也只代表有了一張門票！重點是，台灣產業還有多少實力！ |
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